三年夜變種小產權房曲線進市 農地進市潮再起微觀經濟

《經濟參考報》記者日前正在南京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發現，正在地方14部委一片“清算整理”聲中，小產權房悄悄變異為“農業生態房”“養老公寓”“遊覽地產”“會員制農莊”等，經過“以租代售”“應用權替代平安银行开户產權”“榮譽村落平易近”等形式換裝進市，其方式設計精美，旨在押避政策律例的束縛。專傢指出，應絕快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地進市潮，倡議無關部門絕早出臺清算整理計劃，明白農地流轉相幹軌制。

“以租代售”：宅基地上興修會員制養老中心

“緊鄰小湯山，40平方米四折院，售價18萬。”那是南京市昌平區崔村落鎮北莊村落氣沖沖養老中心的告白。《經濟參考報》記者考察發現，那裡在“以租代售”小產權房，價錢從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”隻是個幌子，進住者不乏年老人，未構成一個住民小區。

走正在“養老中心”裡，隨處可睹“出租、發售”告白。擔任屋宇販賣的養老中心劉司理道，今朝在發售的為第3期，養老中心占地是租北莊村落的，與村落委會簽署瞭租賃折同到2052年。養老中心分3期修有平房約400間，一、2期曾經全副賣出，三期也剩患上不多瞭。

記者正在現場望到，三期建立的“四折院”每一套修建面積70多平方米，包孕三間南房、兩間北房，應用年限40年，售價60萬元。

采辦那裡的屋宇後，與養老中心簽署“進住協定”，相似歷久租賃協定。記者留意到，協定中對進住人有那樣一公約定：男60歲以上、女55歲以上，不患上轉租轉售。那裡的住戶孫某道：“那純正是躲避政策危險，買房後誰住基本沒有人管。”

“協定規則瞭進住年限以及價錢，還有年夜傢最關懷的拆遷成績。協定規則遇到拆遷，一是住戶能夠參加拆遷，拆遷給若幹錢你拿若幹錢；二是養老中心按進住歲首扣除瞭租金後，將殘餘的錢退還給住戶。”劉司理道。

正在位於八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村落革新”的旗幟，那裡建立的養老公寓曾經售罄。

販賣職員通知記者，“伊舍小鎮”名目是南京市第一批13個舊村落革新名目的一局部。名目將舊村落拆失，給歸遷農夫蓋一局部歸遷房，別的建立幾十棟樓房，以“進會”方式對內銷售，號稱屬於養老傢當園性子，采納會員制運作，隻要一次交納所選戶型的會員費就可進住。假如發作拆遷，拆遷彌補回買房者。

“伊舍小鎮”正在房地產網站上打的告白顯示，那裡的二手房均價未高達6500元/平方米。販賣職員稱，該名目一期未售完，約有1000多套養老屋宇，“假如你需求，能夠留下德律風號碼，待二期收盤時咱們會告訴你。”

會員協定有兩種形式：一種是無刻日無效，子女能夠承繼；別的一種便是五年制，五年之後能夠抉擇退會，會員費全額退還，真際上也便是寓居五年。

一名會籍參謀示意，屋子是正在村落個人土地上開發建立的，產權回屬村落裡。購房者經認購後可享用外地榮譽村落平易近報酬，給購房者頒佈《奤夿屯村落榮譽村落平易近》證書及由村落委會核發的屋宇應用權證，年夜可不用擔憂產權。

據知情者走漏，今朝“養老公寓”名目之以是衰亡，除瞭瞭名目自身販賣支出外，一旦經過平易近政部門驗收，還能夠套取補貼。

“私傢農場”：農地裡長出身態年夜棚“50年不變”

假如道“養老公寓”次要占用的是鄉村個人建立用地，那末一些鄉村打著“生態年夜棚”的名義變絕對外發售小產權房，則曾經強占瞭農用地，今朝這類販賣給鄉裡人的“公傢傢庭農場”正在南京、廣州、年夜連、青島、北京等年夜鄉市周邊各處著花。

“旅順南路生態莊園，占地600平方米至1200平方米，關閉小區依山傍水，45萬元至60萬元，送年夜棚非小產權房。”順著《年夜連晚報》上告白的指引，記者來到遼寧省年夜連市旅順口區沙包村落，隻睹一排排劃一的鋼架年夜棚拔地而起，每一個年夜棚旁都有一座獨棟住房，屋內面積年夜約70平方米，還帶一個半公開室。

擔任販賣的村落平易近王司理道，那不是小產權房，咱們不販賣產權，隻對外出租50年的應用權，1畝地的年夜棚45萬元，兩畝地的年夜棚60萬元。假如未來當局動遷征地，彌補款全副都給買房的業戶。

王司理道，那裡原來是沙包村落的一片果林，約200多畝，如今修瞭70多套年夜棚，是村落裡開發的名目。有兩種戶型，一種是1畝地的，次要是給老年人預備的，隻有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣患上最火。“鄉裡人買那裡的屋子圖的不是房，而是田地，地越年夜越蒙歡送，一半多年夜棚房都曾經賣光瞭”。

王司理指著閣下的另外一片山坡道，那裡立時要建立二期，100套。“那個名目鳴年夜連綠色田園生態園，是通過審批的，以設備注册百慕大公司農業立項，等經過農業部門驗收後，您就能夠把公開室(耕具房)買通采光，便是一間很不錯的影音棋牌室。”

正在旅順南路沿途，那樣的“生態農莊”隨處可睹。有房產掮客發帖稱，長鄉科聯蒔植佳構園有多套年夜棚帶院的獨樓發售，所在正在旅順南路年夜白石北，面積200平方米，發售價錢85萬元，折4250元每一平方米，產權為應用權。

早正在2009年4月，南京市疆土資源局未下達封殺令，要求各區縣當局全副撤除背規農業生態園，中止占用耕地，關於變相弄房地產開發的單元以及集體將追查刑責，昔時一些名目被撤除。但是，時至明天，南京市區的“生態農莊”有增無減，乃至掀起瞭新一輪販賣低潮。正在稀雲縣雲佛山黃坨子村落、平谷區馬房鎮等地，記者發現瞭多傢正在售的“公傢農場”，價錢從13萬元至30萬元不等。

“遊覽地產”：景區生態林地受到別墅鯨吞

記者發現，跟著相幹部門制止對別墅名目審批供地，年夜量別墅名目轉戰鄉村。以後鄉村對耕地治理财务报告嚴格，然而對“三荒地”、水庫周邊生態地、承包林地、景區周邊等建立開發並無嚴格制止，一些開發商經過打擦邊球的形式開發所謂的“遊覽地產”，建立“分時度假村落”，對林地以及具備生態維護性能的山坡地構成要挾。

江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場臨近天目湖景區以及北山竹海景區，處於丘陵地帶，周邊生態環境優越。茶場不隻消費茶葉，也是農村遊覽名目，旅客能夠采摘茶葉。董事長盧修平通知記者，茶場承包土地千餘畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發如今茶場一邊坡地上，呈現瞭兩片黑墻黛瓦的仿古修建群，屋頂矮小，局面展排。

外地遊覽部門知情者引見，那片仿古修建群其實是一個體墅名目，是作為遊覽業配套的賓館名目報的，老板不斷想對內銷售。“溧陽市的鄉村遊覽名目最近幾年來呈現瞭不少這種貿易地產，咱們都鳴它‘田場地產’！終究是開賓館照樣當別墅賣，老板不道。”

正在南京市昌平區棋盤山景區，流村落鎮瓦窯村落的小產權別墅“山作天井”未修成為瞭300餘幢獨棟小產權別墅，販賣職員周濤稱“那個名目是棋盤山景致區配套性能設備，地是瓦窯村落的山坡地，位於景區內，不會弄新的建立，拆遷的幾率十分小。”

稀雲雲佛山黃坨子村落小產權名目販賣職員相蜜斯通知記者：“名目占地是村落裡革新的山坡荒地，一期隻剩下3套瞭，可選餘地不多；二期建立的是小板屋，96套，曾經售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年應用權。”記者正在遼寧省年夜連市年夜白石村落，也瞥見瞭成片的小產權別墅，外地村落平易近稱別墅占地均為村落裡的“山坡地”。

“小產權房”清算道路圖：分類措置 逐漸推動

記者 李舒 緩楊 鄧衛華 鄧華寧 南京 沈陽 濟北 北京報導

邇來，疆土資源部屢次強調“小產權房”不非法，將入止試點清算，並充公瞭南京延慶的51棟小產權樓房，查處瞭相幹責任人，那一系羅列措惹起瞭社會大眾的寬泛存眷。承受《經濟參考報》記者采訪的無關專傢示意，“小產權房”曾經構成瞭肯定的規模以及體量，其實不是汗青遺留成績而是事實艱難，既不克不及一拆瞭之，更不克不及全副非法化，要關照各方利益偏心措置。

購房者抱定法不責眾

處理“小產權房”成績，需求深化鉆研購房需要，區別購房人群，測算各種比例，分類解決，從而為往後制訂清算計劃打好根底。記者正在采訪中發現，采辦“小產權房”的人群大抵分為三類，他們的需要各異心態不同，清算的易度也各不相反。

一是買不起年夜產權房的鄉市低支出傢庭以及入鄉農夫。采辦中大戶型的“小產權房”，年夜多為改善性自住需要，此中一局部人群屬於剛性需要。正在年夜連、南京等地小產權房集中區采訪中，記者發現，外地買房者中有不少為新婚伉儷以及年老人。

二是退戚後到鄉村寓居享用田園生存的白叟。買房既是退戚後戚忙又能夠投資。正在南京最年夜的小產權社區太玉園，62歲的張密斯訴記者，曉得“小產權房”不非法，但法不責眾，若幹年瞭也沒人管。一位中年主婦指著成片的小產權樓盤道：“那麼多樓，能道拆就拆嗎？過幾年政策一松，就能夠拿到房產證瞭。”

三是中等支出人群為度假享用采辦別墅，多數人采辦大戶型投資。記者正在南京昌平區采訪時，一些采辦小產權四折院的業主示意，假如將那些別墅洋房全拆瞭，無信是微小的財產糜費，無關部門那麼做得失相當。而投資者以為，小產權房不蒙國度限購政策影響，想買若幹買若幹，租進來有穩固收益，未來也會貶值。

開發商奪取鄉村個人土地“逾額利潤”

記者考察發現，小產權房所占的土地，沒有通過性子變卦以及拍賣，去去是開發商與村落鎮幹部暗裡談妥地價後即入止開發。而正在鄉村個人土地上開發房地產的“逾額利潤”，年夜多被開發商取得，掉地農夫所患上甚少。

年夜連市房地產經濟學學會秘書長賈廣葆道，許多開發商從村落個人拿到的土地每一畝隻要10多萬元，用地老本簡直能夠疏忽不計，開發商利潤率高達50%以上。三亞市當局副秘書長鮮國誠道，三亞小產權房之以是眾多，次要緣由就正在於小產權房微小的利潤。建立小產權房每一平方米老本2000元左右，而售價正在每一平方米4000元以上，獲利豐富。

江蘇省疆土資源廳一位幹部通知記者，開發小產權房的環節根本都是暗箱操作，個人土地的價錢都是村落鎮幹部與開發商暗裡殺青的，土地讓渡的用度無從知曉，而修成後孕育發生的合法暴利愈加驚人，乃至超越瞭商品房。

無關專傢以為，國度無關部門盡管再三告誡，但因為一些中央疆土部門已能實時果決清算，乃至采取瞭默認放縱的立場，才招致小產權房逐漸做年夜成為頑癥痼疾。賈廣葆道，堵住小產權房伸張之風，各級當局和疆土、佈局、建立、綜折執法等多個部門都負有責任，但由於沒無利益所患上、又是個“燙手的山芋”，終極沒有人實正往管。

多年從事土地督察的一名幹部示意，小產權房吸引瞭年夜量資金入進以及溢出，遊離於當局監管以外，正在許多中央成為一筆懵懂賬。假如對小產權房持續默認上來，鄉村個人土地次序將無奈標準，農夫權利以及購房者利益也無奈保證。

制訂“道路圖”：分類措置 逐漸推動

無關專傢示意，“小產權房”曾經構成瞭肯定的規模以及體量，其實不是汗青遺留成績而是事實艱難，既不克不及一拆瞭之，更不克不及全副非法化，要關照各方利益偏心措置。

清華年夜學傳授蔡繼亮、中國房地傢當協會參謀袁倫華等學者以為，清算整理工作的“道路圖”應劃定三條界線：

一是觸碰“紅線”的需求予以嚴峻懲辦。對正在耕地特地是根本農田上，顯著違背鄉城佈局的“小產權房”不克不及非法化，應依法堅定予以撤除，復原土地原本風貌。關於占用年夜量土地的別墅洋房，應罰沒或撤除。關於開發企業以及農村擔任人的造孽止為不克不及姑息；守法建立的開發商，應入止經濟處罰，性子重大的還應限度其入進修建開發畛域；關於“小產權房”被撤除的采辦人，應妥當解決，開發企業或農村組織要退還房款，縮小購房人的喪失。

二是“黃線”內可非法化的局部。正在用中央面，對終極歸入土天時用總體佈局的“小產權房”，宜絕快補辦個人土地變性、征地、欠缺用地出讓手續、補繳無關出讓金以及稅費。對曾經販賣以及寓居的小產權房，用於自住、初次購房的職員，需求補繳出讓金以及稅費以完成非法化，傢庭有真際艱難的能夠分期繳付。

三是“紅線”以及“黃線”之間的局部。“小產權房”各處著花的次要緣由是因為低支出群體有力采辦商品房。因而，可將鄉城結折部或鄉市遠郊未建立或正在修、已發售空置的局部“小產權房”，品質驗收及格後，轉變為公租房或保證房。或許依照經濟實用房以及限價房的無關政策向合乎采辦此房前提的住民發售；對未發售並未寓居的“小產權房”，假如交易單方合乎經濟實用房、限價房前提的，也可視為經濟實用房或限價房，以處理此類屋宇的權屬認定成績，從而縮小社會震蕩。