民资入场保障房项目获鼓励 项目可配套商业

鼓励民间投资的“非公新36条”细则已于6月30日收场，而住建部民间投资细则的发布则成为收官之作。

6月28日，住建部、发改委、财政部、国税总局等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(下称《通知》)，鼓励和引导民间资本参与各类保障房建设。

在资金上，中国房地产学会副会长陈国强分析，迄今，保障房主体资金来源仍是政府，民营资本占比较低，吸引民资进入保障房项目建设，意义重大。

本报记者采访获悉，为化解保障房建设“钱紧”的尴尬，去年出台的有关政策就允许地方债优先用于保障房建设，发改委还发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设的有关措施。“与过去相比，此次出台的政策更细化。”著名地产专家顾海波表示，不过他更担心的是，下一步将如果落实的问题。

多项优惠

这份通知的发布涉及七部委，《通知》显示，民间资本参与保障房建设包括直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式。为鼓励民间资本进入，《通知》指出，对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，将按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持。

与此同时，在棚户区改造方面，民间资本将享受与国有企业同等的政策。

《通知》还指出，在保障房建设过程中，符合财政部和税务总局相关规定的，可以享受有关税收优惠政策，并免收行政事业性收费和政府性。“形成制度化环境是未来保障房是否可持续建设的先决条件。”陈国强认为。

此前业界猜测的，参与公租房、廉租房开发建设的社会资本，对其商业银行优先发放贷款的同时，通过地方财政和中央财政转移支付资金予以贴息和补助也得以在《通知》中明确。

按照《通知》要求，地方政府可采取贴息方式对公租房的建设和运营给予支持，但贴息贷款只能“专款专用”，不得用于与此无关的其他项目及开支，贴息幅度及年限按照财政部有关规定执行。

值得注意的是，对于此前业界所关注的投资保障房盈利模式问题，通知称，公租房项目可以规划建设配套的商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

事实上，民间投资参与保障房的话题，并不新鲜。

本报记者获悉，住建部旗下政策研究中心与高和投资联合组成的调研组曾在多个地方就民间投资情况展开调研，并以住建部的名义发布了一份调研报告，主题涉及民资投资保障房。

参与调研的庄凌顾问董事总经理张映光告诉《华夏时报》记者，民间投资的情况依然令人关注，尤其是参与保障房建设。

“应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受。”广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫坚称，虽然在原则上，民间资本可以进入绝大多数领域投资，但实际上向民企开放的路还并非一帆风顺。

关键是保证赢利

“地方政府配套资金无法落实的保障性安居工程建设项目，可采用‘建设——经营——转让’的方式由民资参与。”四川某民企房地产总经理张俊告诉本报记者。据悉，四川省发布的相关促进非公有制经济发展的政策，坚持“非禁即入”原则，引导民资进入保障房。

“作为投资主管部门，在民间投资上尽量做到民企与国企享受同等待遇。”湖北省发改委综合处一位官员也对本报记者表示，湖北制定的鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见，内容涵盖民资参与保障房。

本报记者采访多地发现，各地在关于民间投资参与保障房建设中，不少省市都取得一定程度的突破。比如，江苏规定民营企业把公租房建成之后，政府对租金进行限定，从而保证了民企的投资收益。

为落实“新36条”，记者统计发现，全国一半以上的省份出台了细则。“也有个别的省份正在制定文件。”顾海波告诉本报记者。

值得一提的是，在去年某论坛会上，发改委投资司副司长罗国三明确指出，“新36条”的重点任务，就是要消除民资进入垄断行业的障碍。“特别是铁路、金融、能源、市政公用事业等相对较慢，下一步的重点是中央各部门自查和发改委的督查。”罗国三说。

民建中央副主席辜胜阻也认为，民间投资落实的关键是相关部委的“让步”。

相比之下，民资进入保障房建设的情况并不理想。

就此，新希望集团董事长刘永好 的观点是：民营资金进入保障性住房建设，底线就是保证参与资金有利可赚。

谢逸枫也认为，民间资本进入保障房比较困难的原因是，合作模式和退出机制不成熟，利润极低。“保障房的开发过程比较复杂，地方政府对保障房的开工时间一拖再拖。”谢逸枫认为，政府应建立更合理的利益激励机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。

现实的情况是，民资参与保障房建设的风险很大，亏损案例也比比皆是。像龙湖地产的北京大方居保障房项目，亏损达1亿元。

多位专家认为，随着商品用地供应相对趋紧，一些资质不低的民营房企也面临着储地“吃不饱”的情况，对保障房“充满兴趣”多半是为了拿地求财。

本报记者对比发现，在多项鼓励和引导民间投资参与保障房政策出台后，富力、万科等房企相继参与到保障房建设中。此前，保障房作为政府的民生工程，在其建设热潮中国企居多。