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远洋地产总裁李明:房企应顺应政策调整策略

远洋地产总裁李明最近在接受记者采访时称,从两年的调控来看,房地产政策调控已经从短期转向持续调控,而且仍将持续下去。在这种背景之下,房企势必要顺应调控,对自身的发展战略、产品结构以及经营布局做出调整。

“具体到远洋的做法就是,寻找企业现有资源和政策之间的交集,或者是在符合政策的背景下调整自身的策略,重点放在既是国家鼓励支持、市场又有空间的方向上。”李明称。

李明所谓的按照政策导向调整企业策略主要包括拿地、产品结构调整等。

在拿地方面,李明称,2012年拿地的基本原则,是在远洋已覆盖到的地区寻找投资机会,原则上不再开拓新的区域。远洋已覆盖的区域包括两类,一类是一二线城市,一类是三四线城市。李明称,远洋未来的拿地重点是倾向一线和二线城市。另外,在拿地方式上也要调整。要采取合作的方式,即与或者是金融业非房地产业的资金资源的企业去合作。

为此,远洋内部对其2012年发展策略定为“稳健经营,两手准备”。所谓稳健经营就是原则上不增加新的土地投资,两手准备就是不降低在建规模。

在产品结构上,李明称,远洋也要顺应市场要做减法工作。

“过去开发商都是不断升级产品来适应房价的上涨,但现在价格是往回调,企业产品的定位,也应顺应价格下调,降低配置和周转周期。”李明称,降低成本并不在于降低质量,恰恰是保证质量,而保证开发周期是降低房价最直接的方法。

“举个例子,过去为什么不怕客户退房,甚至开发商延期交房也不怕,这是因为购房者退房之后价格就上去了,客户退房后就买不到这么便宜的房子。但现在不同了,如果延期交房,业主可能就不要了。我们就必须把开发计划做好,保证产品质量。所谓做减法,就是要减少无效的开发周期,减少无效的配置,降低我们的产品定位。过去开发商做中低中端产品,但干着干着就成中高端了,现在要转向刚需,降低产品定位。”

在李明看来,在调控的背景下,远洋还要严格控制两个规模。第一是控制总资产规模,即,不要盲目的投资,不要盲目的增加土地储备;第二就是要控制有息负债。

据远洋年报显示,截至2011年12月31日,远洋一年到期的有息负债为145亿,同比2010年增长 46%;一至两年内到期有息负债为67.79亿,同比2010年减少39%;两至五年内到期100亿,同比2010年增长62%;五年以上到期23.25亿,同比2010年增长15%。有息负债总规模为335.87亿。

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