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按揭贷款

    随着生活水平的提高,房地产日趋火爆,然而对于普通来百姓来说,压力也随之越来越大,房子成了大家的一块心病,虽然自古以为房子就是日常生活中不可或缺的,然而,在这个物欲横流的社会,没有房子也许就意味着没有婚姻,没有孩子,没有家。而我们这些普通来百姓如果要等到购房款齐备后再买房,少则要十多年,多则要数十年,那么此时按揭在大家心中就成为买房的快捷方式,什么是按揭贷款?又该如何办理?



目录

1.按揭贷款是什么意思



按揭贷款是什么意思
    按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。
 
    按揭指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。
 
    按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如:住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
 
    按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼,而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花(尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房)的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

2.按揭和贷款有什么区别



按揭和贷款有什么区别
    严格的说,贷款和按揭不是一个概念,贷款里含公积金,按揭一般指商业贷款。
 
    按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义:一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段,房子的所有权被“按”着,要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外,按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是,由按揭权人(银行)先与发展商签定买房合同,并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同,由银行向发展商付清余下的购房款,而买房者定期向按揭银行付款,直到按规定付清“按揭款”,按揭过程即告结束。
 
    贷款一般是抵押贷款,抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息,买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说,买房者在还清贷款之前,事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款,银行可以依法作出处理。
 
    按揭是国际上种通行的房产销售方式,它与抵押贷款虽然性质不同,但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还款)履行这点上殊途同归,完全一致。

3.按揭贷款需要哪些材料



按揭贷款需要哪些材料
    1.借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件;
 
    2.借款人夫妻有效身份证件、婚姻状况证明、户口本、收入证明和半年的银行流水等证件;
 
    3.产共有人愿意抵押房产的证明;
 
   4.贷款银行认为必须提交的其它资料;
 
    5.借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业,还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。
 

4.按揭贷款的条件及程序



按揭贷款的条件及程序

    按揭贷款所需条件:

 

    1.年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可);

 

    2.具有稳定职业、稳定收入,按期偿付贷款本息的能力;

 

    3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。

 

    按揭贷款办理程序:

 

    首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

  

    楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理楼宇按揭的具体程序如下:

 

    (1)选择房产

  

    购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

  

    (2)办理按揭贷款申请

  

    购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的顾问事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

  

    (3)签订购房合同

  

    银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

  

    (4)签订楼宇按揭合同

  

    购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

 

    (5)办理抵押登记、保险

  

    购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

  

    (6)开立专门还款账户

  

    购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款。


5.按揭贷款的利弊及风险



按揭贷款的利弊及风险

    按揭贷款,就是指向银行借钱,购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子,现在个人住房按揭贷款的买房方式越来越被人们所认可,与此同时,按揭贷款的风险问题也逐渐被人民关注,按揭贷款存在哪些风险呢?

 

    项目风险

 

    主要是由于房地产开发企业无法按照预定计划完工而形成竣工风险。防范措施:一是从源头入手,优选房地产开发企业,严格楼盘准入,严格审查其开发能力、开发业绩、项目的合法性、经营者素质、建设资金落实情况和市场销售前景。二是加强监管房地产开发企业建设资金,防止移作他用形成资金缺口,按揭贷款的风险及防范中项目的风险是极其重要的。

 

    借款人信用风险

 

    主要是借款人还款能力不足。防范措施:首先是重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核,合理认定承贷能力。二是在还款能力的认定上,重点关注借款人收入的稳定性和持久性。三是合理确定贷款成数。对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付款比例,通过降低贷款成数,来减轻借款人还贷压力,化解信贷风险。

 

    假按揭风险

 

    主要表现为借款人购房行为不真实,贷款用途也不真实,实质是为了套取银行信用,诈骗银行信贷资金。防范措施:一是优选房地产开发企业和按揭楼盘。二是严格落实面谈、面签、居访制度,认真核实借款人购房行为真实性。三是谨慎发放房地产开发企业内部员工或关联企业员工按揭贷款。

 

    抵押物风险

 

    主要是抵押物价格高估、抵押手续不合规及抵押物难以变现造成的风险。防范措施:需特别关注抵押物权属是否清晰,抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件;抵押物估价结论是否合理。

 

    操作风险

 

    主要是指由于内部欺诈、外部欺诈和流程管理出现问题而导致的贷款风险。防范措施:严格按照规章制度及操作流程办理业务,大额贷款实行双人调查。



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