一瓦遮头 魂牵梦萦 悲喜楼市呼唤健康

　　资深炒家：楼价已登珠峰 再升跌死人

　　回归15年，本港楼市成為港人不能承受之痛。97年至03年「沙士」期间楼价由高位下跌7成，之后再由03年至今升逾4倍，升越97高位，有人在楼市风浪中没顶，有人炒楼赚到盆满钵满；有人為一瓦遮头节衣缩食，有人因卖楼而「胖到袜也穿不到」。人称「白旋风」的资深炒家陈清白在接受本报专访时，尽诉港人对楼市的爱恨，他对楼市近年的种种怪象感到无奈，指「现时楼价已经到喜马拉雅山顶一样高，迟早会『挞死』好多人」，十分赞成政府加强规管。

　　有「白旋风」之称的陈清白（见图），在楼市打滚逾30年，97年高峰期手上豪宅单位近50个，但一场亚洲金融风暴，持有的单位全部被银行清袋，个人几乎破產，自住物业亦大屋搬细屋。他在接受本报访问时，感慨这15年间，楼市「由董建华政府要推低楼价，至曾荫权政府的高楼价政策，由一个极端走向另一个极端」，他希望新一届政府可以找到一个平衡点，让楼市回復健康。

　　楼价脱 陷无政府状态

　　他指出，楼价由97年回归至03年沙士期间，由高位下跌七成，之后再由03年至今，短短几年由低位步步高升，累升逾4倍，再创新高；但打工仔人工升幅小，再加上外围经济同股市低迷，地產股与97年比，股价几乎全部少一半，楼价升幅与工资升幅及股价表现，两者皆背驰得离谱，属於「超不正常」。他说：「以个人感觉，可以用一句话形容—楼价已经失控，简直是陷入无政府状态，业主你加我又加，根本是乱叫价！」

　　陈清白直言，楼价「已经到达喜马拉雅山顶一样高，迟早会『挞死』好多人」。他认為，是次楼市泡沫不细，理性的人均认為目前楼价太癲，「只有利益集团才认為楼价健康，近年发展商搵钱太厉害，养得太肥」。个人相信每十年一个循环，加上政府换届，楼市好大机会下跌，时间要视乎国际经济及息口变化，连财爷都说，不要相信楼价只升不跌的神话，因物极必反。

　　经济倘转差 跌40%不為奇

　　他估计，今后整体楼价起码会回落20%至25%；而一手的「假豪宅」及「发水楼」，日后在实用面积计价后，因管理费贵、实用面积又低，在对比之下，「就会在照妖镜之下现形，加上经济转差，这类物业的楼价更会重创，市场气氛冷静下来，楼价跌40%不足為奇！」

　　发展商买入地皮的楼面地价、供楼负担比率及空置率等「市场指标」，均不是「白旋风」判断楼市走势的考虑因素。「当年就是信错这些，令我差点破產收场」，他认為，一般大眾市民的人工收入及物价升幅，才是衡量楼市升跌的重要因素。一旦经济逆转，如新界区由於供应多楼价压力亦最大，将会首当其冲，之后依次為九龙及港岛。

　　「楼价跌无人买，升就以為长升长有，供应根本足够，只是市好时，人人都惜货唔卖，楼市不好连自住的亦卖」，他认為，正是港人这种羊群跟风心理，加剧了楼市的大起大跌。